Affittacamere

Riferimenti legislativi

Definizione

Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere per clienti con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.

Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate alimenti e bevande.

È tassativamente vietato mettere a disposizione degli ospiti cucine attrezzate o angoli cottura.

Gli affittacamere devono assicurare – avvalendosi della normale organizzazione familiare – i seguenti servizi minimi di ospitalità compresi nel prezzo della camera:

  • pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
  • cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
  • fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento.

L’attività di affittacamere può altresì essere esercitata in modo complementare rispetto all’esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria.


Quali sono i doveri di chi offre l’ospitalità?

Gli affittacamere devono assicurare i seguenti servizi minimi di ospitalità compresi nel prezzo della camera:

a) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
b) cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana;
c) fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento.


Modulistica

Con Determina Dirigenziale n° 184 del 22 aprile 2015 della Direzione Promozione della Cultura, del Turismo e dello Sport, si è provveduto ad approvare i nuovi modelli SCIA per l’avvio dell’attività, per le variazioni, per le cessazioni e sospensioni. Gli stessi dovranno essere usati in sostituzione dei precedenti..

La modulistica per l'apertura/avvio (compresa la "Denuncia attrezzature, caratteristiche e prezzi") è rinvenibile all'interno delle sezioni sottostanti “Obblighi amministrativi per lo svolgimento dell'attività” e “Somministrazione alimenti e bevande”.

Il cartellino prezzi e la tabella prezzi sono rinvenibili all'interno della sezione "Pubblicità dei prezzi". La modulistica denominata "Comunicazione delle caratteristiche e dei prezzi" è rinvenibile all'interno della sezione "Obblighi del titolare". 

AVVISO
I modelli di "Denuncia delle attrezzature, delle caratteristiche e dei prezzi" e "Comunicazione delle caratteristiche e dei prezzi", sono stati pubblicati e sono disponibili (scaricabili) in questa pagina.

Destinazione urbanistica

L’attività viene svolta utilizzando appartamenti ammobiliati in case di civile abitazione.

Requisiti tecnici ed igienico-sanitari

Le camere devono possedere i requisiti tecnici ed igienico sanitari previsti dalla l.r. 34/1988

Superfici delle camere da letto

Le camere da letto devono avere una superficie minima, al netto di ogni altro ambiente accessorio, di mq.8 se con un posto letto e di mq.14 se con due posti letto; per ogni posto letto in più la superficie minima della camera a due posti letto deve essere aumentata di mq.6.

Per le strutture ubicate ad altitudine superiore a 700 metri, le superfici minime sono ridotte a mq.12 per le camere con due posti letto; per ogni posto letto in più la superficie minima delle camere a due posti letto deve essere aumentata di mq.4.

Ciascuna camera da letto non può essere dotata di più di 4 posti letto.

In deroga ai limiti di superficie indicati è consentito aggiungere un posto letto nelle camere, nel caso in cui venga utilizzato da una persona di età inferiore a 15 anni.

Altezza e volume

L’altezza minima delle camere da letto è quella prevista dalle norme e dai regolamenti igienico-edilizi comunali.

Deve in ogni caso essere garantita un’altezza minima interna utile dei locali di metri 2,70, riducibile a metri 2,40 per i vani accessori.

Nei Comuni montani al di sopra dei 1.000 metri sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a metri 2,55, ulteriormente riducibili a metri 2,40 per le strutture esistenti.

Nel caso di altezze non uniformi, ogni locale deve avere un’altezza media non inferiore ai limiti stabiliti ai commi precedenti.

Il volume minimo delle camere da letto è determinato dal prodotto tra superfici e altezze minime.

Alle camere da letto destinate agli ospiti, si deve poter accedere comodamente e senza dover attraversare le camere da letto od i servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite.
Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona oltreché da armadio e cestino rifiuti.

Servizi igienico-sanitari

I servizi igienico-sanitari annessi alle camere da letto possono comunicare direttamente con le camere stesse e devono essere dotati di ventilazione naturale o forzata meccanica; la ventilazione forzata deve avere un funzionamento che garantisca un adeguato ricambio orario d'aria, eventualmente modulato in due diverse intensità di estrazione, una minimale continua o a intermittenza temporale e l'altra intensificata al momento dell'utilizzazione del servizio.

I servizi igienico-sanitari comuni devono essere dotati di anti-w.c., qualora si acceda direttamente da aree abitabili; sia il w.c. che l'anti-w.c. devono essere dotati di ventilazione naturale o forzata.

Le pareti dei servizi igienico-sanitari devono essere rivestite fino a due metri di altezza di materiale lavabile ed impermeabile, preferibilmente di piastrelle in ceramica.

Le unità abitative devono essere dotate di un servizio igienico-sanitario ogni 8 posti letto o frazione di 8 superiore a 2.

I servizi igienico-sanitari privati o comuni si intendono completi se dotati di w.c. con cacciata d'acqua, lavabo, specchio, vasca da bagno o piatto doccia, anche posti in vani separati.

Abbattimento barriere architettoniche

Le strutture ricettive di nuova realizzazione o in fase di ristrutturazione devono attenersi alle norme contenute nella legge 13/1989 e nel Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici n° 236/89.

Laddove sia possibile deve essere sempre garantita l’accessibilità e l’adattabilità dei locali anche per gli edifici residenziali che ospitano strutture turistico-ricettive.

Per gli edifici di nuova realizzazione o in fase di ristrutturazione ci si deve attenere alle norme contenute nella legge 13/1989 e nel Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici n°236/89.
Sono ammesse deroghe alle norme previste soltanto in caso di dimostrata impossibilità tecnica connessa agli elementi strutturali ed impiantistici. Le suddette deroghe sono concesse previo parere favorevole dell’Ufficio tecnico o del tecnico incaricato dal Comune per l’istruttoria dei progetti.

Obblighi amministrativi per lo svolgimento dell’attività

Chiunque intenda gestire un affittacamere in forma imprenditoriale, trasmette in via telematica con posta certificata allo Sportello Unico Attività Produttive (S.U.A.P.) sul cui territorio insistono le strutture e gli immobili da destinare all'attività, una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ai sensi dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n.241 "Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi" su apposito modello predisposto dalla struttura regionale competente corredato da alcuni allegati tra i quali la “Denuncia delle attrezzature, caratteristiche e prezzi”.

Se invece l’attività viene svolta in forma non imprenditoriale, si dovrà trasmettere direttamente al Comune senza il tramite del SUAP, in via telematica, il modello SCIA corredato dagli allegati elencati al fondo del modello stesso.

Per l'esercizio dell'attività di affittacamere il soggetto interessato deve essere in possesso:
a) dei requisiti previsti dal regio decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza);
b) dei requisiti previsti in materia di prevenzione incendi ai sensi del decreto del Ministro dell'Interno 9 aprile 1994 (Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l'esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere), qualora richiesti;
c) dei requisiti igienico-sanitari relativi alla struttura, previsti dalla normativa vigente.

Il SUAP, ricevuta la segnalazione certificata di inizio attività, ne trasmette tempestivamente copia, sempre in via telematica, al Comune, all' Azienda Sanitaria Locale che esercita l'attività di vigilanza e, a fini informativi, ne trasmette altresì copia alla Provincia e all'agenzia di accoglienza e promozione turistica locale competenti per territorio.

Se invece è il Comune a ritirare la documentazione (in caso di attività non imprenditoriale) lo stesso provvederà a trasmetterne copia alla Provincia, all’Asl e all’A.T.L.

Ogni variazione relativa a stati, fatti, condizioni e titolarità, indicati nella segnalazione di cui sopra è comunicata su apposito modello predisposto dalla struttura regionale competente entro e non oltre i dieci giorni successivi al suo verificarsi, allo Sportello Unico Attività Produttive competente per territorio, che procede come per la segnalazione certificata di inizio attività.

Per le attività non imprenditoriali vale il medesimo procedimento amministrativo, ma la documentazione deve ancora una volta essere inviata al Comune che procede come per la segnalazione certificata di inizio attività.

Somministrazione alimenti e bevande

Qualora si intenda svolgere attività di somministrazione di alimenti e bevande, occorre presentare all’ASL competente territorialmente una Notifica sanitaria relativa alla sicurezza alimentare dei cibi messi a disposizione degli ospiti. Il modello per la notifica di inizio, variazione o cessazione dell'attività (allegato 1 alla DD n. 799 del 15/11/2012) è rinvenibile sul seguente sito internet regionale:

Sanzioni

Chiunque gestisce un esercizio di affittacamere senza aver presentato la SCIA è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa da euro 2.000,00 a euro 6.000,00.

La violazione dell’art.15 comma 4, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 3.000,00.

Diffida, sospensione, revoca e cessazione

L'esercizio dell’attività, in mancanza della segnalazione certificata di inizio attività, comporta, oltre all'applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie, la cessazione dell'attività medesima.
In caso di sopravvenuta carenza rispetto ad una o più condizioni che hanno legittimato l'esercizio dell'attività, il comune o altra autorità competente assegna un termine per il ripristino delle medesime, decorso inutilmente il quale, ordina la sospensione dell'esercizio dell'attività, fino ad un massimo di sessanta giorni.

Trascorso il periodo di sospensione senza il ripristino delle condizioni, il comune ordina la cessazione dell'attività.
Entro cinque giorni dall'adozione, dei provvedimenti di cui ai punti sopra il comune informa la provincia e l'agenzia di accoglienza e promozione turistica locale competente per territorio.
Il titolare di un affittacamere che intende procedere alla sospensione temporanea o alla cessazione dell'attività deve darne preventivo o, se ciò non è possibile, contestuale avviso al comune attraverso la compilazione dei seguenti Modelli predisposti dalla struttura regionale competente:

  1. Comunicazione di Sospensione/Riavvio
  2. Comunicazione di Cessazione
 
Il periodo di sospensione temporanea dell'attività non può essere superiore a 6 sei mesi, prorogabili dal comune per fondati motivi, di altri sei mesi; decorso tale termine l'attività si intende definitivamente cessata.

Obblighi del titolare

Il titolare deve obbligatoriamente: 
  • comunicare giornalmente all’Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura/Carabinieri di zona/Sindaco) l’arrivo delle persone alloggiate e le relative generalità su apposite “schede di notificazione”;
  • comunicare alla provincia o alla città metropolitana o ad altro soggetto cui le relative funzioni sono delegate, i dati previsti dall' articolo 5 bis della legge regionale 5 marzo 1987, n. 12 "Riforma dell'organizzazione turistica - Ordinamento e deleghe delle funzioni amministrative in materia di turismo e industria alberghiera", introdotto dalla legge regionale 2 luglio 2003, n. 15, ai fini della rilevazione del movimento dei clienti e di agevolare la raccolta dei dati statistici nel settore del turismo; è altresì possibile la comunicazione dei dati in via telematica accedendo alla piattaforma informatica TUAP (Turismo arrivi e presenze). Per info: 011/4326206.
  • comunicare entro il 1° ottobre di ogni anno all’A.T.L. locale le caratteristiche e i prezzi che si intendono applicare dal 1° gennaio dell’anno seguente su apposita modulistica predisposta dalla struttura regionale competente.

La mancata comunicazione dei prezzi e delle caratteristiche delle strutture ricettive o la comunicazione mancante di informazioni essenziali o contenente informazioni errate comporta l’implicita conferma della precedente comunicazione. Il titolare ha inoltre la possibilità di modificare i prezzi per il secondo semestre dell’anno inviando una seconda comunicazione entro il 1° marzo di ogni anno.

Liberalizzazione dei prezzi

I prezzi sono liberamente determinati dai titolari delle strutture turistico-ricettive così come disposto dalla l.r. 22/1995.

Pubblicità dei prezzi

È fatto obbligo ai titolari di tenere esposto in modo ben visibile al pubblico, nel locale di ricevimento degli ospiti, una tabella sulla quale siano indicati i prezzi conformemente all’ultima comunicazione trasmessa all’Atl.

È fatto altresì obbligo ai gestori di tenere esposto in modo ben visibile agli ospiti, nella camera o unità abitativa o altro luogo di prestazione dei servizi, un cartellino contenente il prezzo dei servizi medesimi, conformemente a quelli comunicati all’Atl.

Il titolare deve consegnare agli ospiti, al momento dell’arrivo, un bollettino che indica il nome della struttura, il numero della camera o unità abitativa o posto letto assegnato, i servizi offerti e il relativo prezzo, i servizi supplementari e il relativo prezzo; per i gruppi, tale bollettino è consegnato al capogruppo.
Si prescinde dalla consegna del bollettino nel caso in cui la prenotazione e il pagamento dei servizi ricettivi vengano effettuati per conto dei clienti da organismi di intermediazione di viaggi o da altri organismi che li rappresentano.

Applicazione dei prezzi

I titolari devono praticare per i servizi offerti i prezzi indicati nella comunicazione trasmessa all’A.T.L. e al Comune e riportati nella tabella e nei cartellini prezzi.
Prezzi inferiori a quelli comunicati possono essere praticati nei seguenti casi:

  • gruppi organizzati composti da almeno 10 persone;
  • ospiti per periodi di soggiorno continuativo pari o superiore a 15 giorni;
  • bambini di età inferiore a 12 anni;
  • guide, accompagnatori, e interpreti a seguito di gruppi organizzati;
  • offerte promozionali di servizi ricettivi: periodi di bassissima stagione, formula week-end, accordi con aziende e tour operator.

I titolari devono altresì rispettare le norme e condizioni del contratto di ospitalità stabilite da normative comunitarie, nazionali o regionali in materia, nonché quelle derivanti da usi e consuetudini vigenti in campo turistico recepiti da accordi stipulati tra associazioni di categoria degli imprenditori e associazioni dei consumatori e comunicati alla Giunta Regionale ai fini della pubblicità dei medesimi.

Altre sanzioni

Il Comune applica ulteriori sanzioni amministrative nei seguenti casi:

  • La mancata comunicazione dei prezzi e delle caratteristiche delle strutture ricettive o la comunicazione mancante di informazioni essenziali o contenente informazioni errate comporta l’implicita conferma della validità della precedente comunicazione, nonché l’applicazione della sanzione amministrativa da € 52,00 a € 310,00.
  • La mancata esposizione delle tabelle e dei cartellini prezzi nella struttura ricettiva o l’esposizione di tabelle e cartellini contenenti informazioni erronee, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 77,00 a € 516,00.
  • La mancata consegna del bollettino ai clienti comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 26,00 a € 155,00.
  • L’applicazione di prezzi superiori a quelli comunicati ed esposti nelle tabelle e cartellini-prezzi comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 103,00 a € 516,00.
  • L’applicazione di prezzi inferiori a quelli praticabili, in violazione delle previsioni dell’articolo 5, comma 2 della l.r.22/95, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 26,00 a € 155,00.
  • La pubblicazione di prezzi e di informazioni difformi da quelle comunicate comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 77,00 a € 155,00; la sanzione non è applicata nel caso di meri errori materiali.
  • Il mancato rispetto delle norme e condizioni del contratto di ospitalità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 77,00 a € 516,00.

In caso di reiterata violazione delle disposizioni della presente legge il Comune può procedere previa diffida, alla sospensione dell’autorizzazione di esercizio della struttura ricettiva e successivamente alla revoca.

Funzioni di vigilanza e di controllo

Ferme restando le competenze dell’Autorità di Pubblica Sicurezza, le funzioni di vigilanza e di controllo sull’osservanza delle disposizioni di legge sono esercitate dal Comune ai sensi dell’art.4, comma 1, punto g) della l.r .5 marzo 1987, n°12.

Disposizioni fiscali applicabili

Ai sensi dell'art. 4, primo comma, del D.P.R. n° 633/1972, per esercizio d'imprese si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività commerciali o agricole di cui agli articoli 2135 e 2195 del codice civile, anche se non organizzate in forma d'impresa, nonché l'esercizio di attività, organizzate in forma d'impresa, dirette alla prestazione di servizi che non rientrano nell'art. 2195 del codice civile.

L'art. 13, commi 1 e 2, della l.r. n.31/1985 e s.m.i prevede che "sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere per clienti con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed, eventualmente, servizi complementari.
Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande".

L’assoggettabilità al regime fiscale è da ricercarsi di volta in volta nel tipo di organizzazione con la quale viene posta in essere l'attività di affittacamere, che, proprio in relazione al tipo di organizzazione, può essere considerata attività d'impresa soggetta ad I.V.A. o esserne esclusa.
Al riguardo valgono le risoluzioni ministeriali n° 180/e del 14/12/1998 e n° 155 del 13/10/2000, che hanno precisato che l'attività in oggetto può essere considerata occasionale, quindi fuori campo I.V.A., solo quando ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

  • l'attività deve essere svolta nella casa di abitazione di chi offre il servizio che deve convivere con i propri ospiti;
  • il servizio reso può comprendere esclusivamente l'alloggio e la prima colazione e deve essere svolto avvalendosi esclusivamente della normale organizzazione familiare senza utilizzo, pertanto, di persone estranee al nucleo familiare;
  • l'attività, anche se esercitata periodicamente, non deve essere svolta in modo sistematico, con carattere di stabilità che evidenzi una opportuna organizzazione di mezzi che è indice della professionalità dell'esercizio dell'attività stessa.

Solo se ricorrono congiuntamente tutte le condizioni sopra esposte viene a mancare il carattere dell'abitualità e professionalità che fanno assumere a chi svolge l'attività la qualifica di soggetto passivo d'imposta.
Diversamente, la mancanza di anche uno solo dei presupposti citati fa sì che l'esercizio di affittacamere soddisfi il dettato dell'articolo 4, primo comma, del D.P.R. n° 633/1972, per essere considerato attività d'impresa e quindi soggetto alla normativa I.V.A.